Die 6 häufigsten Fehler

Kaufen/Prüfauftrag

Die 6 häufigsten Fehler beim Kauf von Kapitalanlageobjekten

Wer träumt nicht davon eine eigene Wohnung oder vielleicht ein eigenes Haus zu besitzen.
Sei es zum selbst bewohnen oder als Vermietungsobjekt um sich Vermögen z.B. für die eigene Altersvorsorge aufzubauen. Auf letzteres möchte ich ein wenig mehr eingehen und aus meinen Erfahrungen berichten, wo hier die größten Fallstricke lauern.

1. Zu hoher Kaufpreis

Getrieben durch den „Anlagenotstand“ und das Fluten der Kapitalmärkte mit günstigem Geld
ist die Nachfrage nach „Betongold“ stark gestiegen. Betroffen davon, sind im Besonderen die Ballungszentren oder s.g. Schwarmstädte. Dies hat das Angebot an bezahlbaren Kapitalanlagen stark minimiert. Verknappt wird das Angebot zusätzlich durch die gestiegene Nachfrage durch Globalinvestoren wie z.B. family offices, Versicherungen oder Banken. Die hat leider zur Folge, dass Kaupreise sehr stark gestiegen sind. Daher sollte man nicht in Panik verfallen und genau rechnen ob sich ein Anlageobjekt wirklich rechnet. Anleger sind gut beraten Objekte unter 3 % Rendite zu meiden.
Einige Anleger haben sich in den frühen 1990er Jahren die Finger mit „Ostimmobilien“ verbrannt. Ich sehe aktuell wieder große Parallelen zur heutigen Kaufpreissituation, aber diesmal deutschlandweit.

2. Zu hohe Mieterwartungen/Einrechnung von Steuervergünstigen

Die größte Einnahme Quelle ist der Mieter, denn dieser zahlt monatlich seine Miete und trägt
im größten Maße zur „Entschuldung“ des Kredites bei (Zins+Tilgung). Entscheidend für einen langfristen Vermögensaufbau sind nicht nur die gezahlten Ist-Mieten sondern auch die möglichen Mietanpassung und die mögliche Miete bei Neuvermietung (Mieterauszug). Leider werden oft schöne Berechnungen von Ein-und Ausgaben angefertigt, die in der Praxis nicht standhalten. Ich persönlich bevorzuge lieber Wohnungen mit einer aktuell recht geringen Miete. Hohe Mieten schrecken mich eher ab und machen die Luft nach oben, eher dünner. Steuervorteile sind leider oft gerade bei neuen Denkmalimmobilien „eingepreist“, was zur Folge hat, dass Ihre Wirkung verpufft. Daher kann ich jedem raten den Steuersparbonus in Berechnungen keine große Gewichtung zu geben.

3. Nicht optimaler Standort

Wer kennt es nicht. Lage, Lage, Lage. Aber was ist ein idealer Standort? Wie erkenne ich Ihn?
Wie kann sich eine Lage aber auch verändern? Ist meine heutige Top Lage in 20 Jahren noch attraktiv? Werden vielleicht in Zukunft wieder mehr Menschen auf dem Land wohnen und aus der Stadt weg ziehen? Diese und ganz andere Fragen kann man nur aus heutigem Wissensstand beantworten. Es gibt zwar diverse Berechnungen von namhaften Instituten, aber ob diese Annahmen auch so eintreten, wissen auch die nicht. Fakt ist eins: Die Menschen ziehen dorthin, wo Arbeit, Kultur, Freizeit und eine gute Infrastruktur zu finden sind. Für mich entscheidend bei der Standortauswahl ist nicht die „reine Stadtlage“ sondern die Gesamtattraktivität eines Standortes. Eine heutige B oder sogar C Lage kann durchaus eine interessante Investition sein, wenn gewissen Rahmendaten passen.

4. Schlechter Objektzustand

Viele Objekte besonders in den 1990er Jahren wurden leider schlecht saniert.
Diese damals schlechte Sanierung wird heute überall sichtbar. Als Eigentümer ist dies
oft mit viel Ärger und Kosten verbunden und mindert nicht nur den Verkaufspreis (Verkäufersicht)
sondern birgt auch für den Käufer eines solchen Objektes enorme Risiken.

Als Beispiel möchte ich hier aufführen: Risse in Wänden, Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme,
Alte Fenster und Türen, Schlecht gedämmte Dächer und Fassaden, Defekte und verschlissene Balkone und Terrassen etc.

Die Einschaltung eines Sachverständigen oder eines neutralen und erfahrenen Immobilien Beraters
kann helfen, eine Fehlentscheidung zu vermeiden.

5. Heterogene Eigentümergemeinschaft

Als Anleger und Käufer einer Wohnung kaufen Sie mit der Wohnung auch die Eigentümergemeinschaft mit. Dies ist wie eine Ehe, die Sie eingehen. Daher sollten Sie auch diese genau prüfen. Nichts ist anstrengender, wenn Sie als Kapitalanleger einen großen Gegenpol an Eigennutzern im Objekt vorfinden. Denn die Interessen dieser, sind völlig andere als Ihre.
Ganz ärgerlich wird es, wenn ein Eigentümer oder noch schlimmere mehrere Insolvent werden und die Gemeinschaft für nicht gezahltes Hausgeld, Anwaltskosten etc. aufkommen muss.
Die Protokolle und Beschlusssammlungen der letzten Jahre können helfen hierrüber Klarheit zu erhalten.

6. Nicht kümmernde Verwaltung

Viele Kapitalanleger haben blindes Vertrauen in Ihre Sondereigentumsverwaltung. Oft sind Anleger Jahre lange nicht mehr vor Ort gewesen um sich ein Bild über den Zustand Ihrer Immobilie zu machen. Dies gilt auch für Eigentümerversammlungen, die per Vollmacht Ihr Stimmrecht an die Verwaltung abtreten. Ganz dramatisch wird es, wenn mögliche Mietanpassungsmöglichkeiten nicht genutzt worden sind oder notwendige Wartungs- und Schönheitsreparaturen nicht umgesetzt worden sind.  Eine gute und kümmernde Verwaltung ist aber sehr entscheidend für den Erhalt und die Weiterentwicklung eines Immobilien Investments. Denn wenn Sie später einmal die Immobilie wieder verkaufen wollen, hängt davon maßgeblich der Verkaufspreis ab. Daher kann ich nur den Tipp gehen sich die Verwaltung vor Kauf genauer anzusehen.

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