Die 6 häufigsten Kauffehler
Kaufen/Prüfauftrag
Wer träumt nicht davon eine eigene Wohnung oder vielleicht ein eigenes Haus zu besitzen.
Sei es zum selbst bewohnen oder als Vermietungsobjekt um sich Vermögen z.B. für die eigene Altersvorsorge aufzubauen. Auf Letzteres möchte ich ein wenig mehr eingehen und aus meinen Erfahrungen berichten, wo hier die größten Fallstricke lauern.
1. Zu hoher Kaufpreis
Getrieben durch den „Anlagenotstand“ und das Fluten der Kapitalmärkte mit günstigem Geld
ist die Nachfrage nach „Betongold“ stark gestiegen. Betroffen davon sind im Besonderen die Ballungszentren oder s.g. Schwarmstädte. Dies hat das Angebot an bezahlbaren Kapitalanlagen stark minimiert. Verknappt wird das Angebot zusätzlich durch die gestiegene Nachfrage durch Globalinvestoren wie z.B. family offices, Versicherungen oder Banken. Dies hat leider zur Folge, dass Kaufpreise sehr stark gestiegen sind. Daher sollte man nicht in Panik verfallen und genau prüfen, ob sich ein Anlageobjekt wirklich rechnet. Anleger sind gut beraten Objekte unter 3 % Rendite zu meiden.
Einige Anleger haben sich in den frühen 1990er Jahren die Finger mit „Ostimmobilien“ verbrannt. Ich sehe aktuell wieder große Parallelen zur heutigen Kaufpreissituation, aber diesmal deutschlandweit.
2. Zu hohe Mieterwartungen/Einrechnung von Steuervergünstigen
Die größte Einnahme Quelle ist der Mieter, denn dieser zahlt monatlich seine Miete und trägt
im größten Maße zur „Entschuldung“ des Kredites bei (Zins+Tilgung). Entscheidend für einen langfristigen Vermögensaufbau sind nicht nur die gezahlten Ist-Mieten, sondern auch die möglichen Mietanpassungen und die Miete bei Neuvermietung (Mieterauszug). Leider werden oft schöne Berechnungen von Ein- und Ausgaben angefertigt, die in der Praxis nicht standhalten. Ich persönlich bevorzuge lieber Wohnungen mit einer aktuell recht geringen Miete. Hohe Mieten schrecken mich eher ab und machen die Luft nach oben, eher dünner. Steuervorteile sind leider oft gerade bei neuen Denkmalimmobilien „eingepreist“, was zur Folge hat, dass Ihre Wirkung verpufft. Daher kann ich jedem raten den Steuersparbonus in Berechnungen keine große Gewichtung zu geben.
3. Nicht optimaler Standort
Wert hat es nicht schon mal gehört. Lage, Lage, Lage. Aber was ist ein idealer Standort? Wie erkenne ich Ihn?
Wie kann sich eine Lage aber auch verändern? Ist meine heutige Top Adresse in 20 Jahren noch attraktiv? Werden vielleicht in Zukunft wieder mehr Menschen auf dem Land wohnen und aus der Stadt weg ziehen? Diese und ganz andere Fragen kann man nur aus heutigem Wissensstand beantworten. Es gibt zwar diverse Berechnungen von namhaften Instituten, aber ob diese Annahmen auch so eintreten, weiß man nicht. Fakt ist eins: Die Menschen ziehen dorthin, wo Arbeit, Kultur, Freizeit und eine gute Infrastruktur zu finden sind. Für mich entscheidend bei der Standortauswahl ist nicht die „reine Stadtlage“ sondern die Gesamtattraktivität eines Standortes. Eine heutige B oder sogar C Lage kann durchaus eine interessante Investition sein, wenn gewisse Rahmendaten passen.
4. Schlechter Objektzustand
Viele Objekte, besonders in den 1990er Jahren wurden leider schlecht saniert.
Dies wird heute überall sichtbar. Als Eigentümer ist dies oft mit viel Ärger und Kosten verbunden und mindert nicht nur den Verkaufspreis (Verkäufersicht)
sondern birgt auch für den Käufer eines solchen Objektes enorme Risiken.
Als Beispiel möchte ich hier aufführen: Risse in Wänden, Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme,
alte Fenster und Türen, schlecht gedämmte Dächer und Fassaden, defekte und verschlissene Balkone und Terrassen etc.
Die Einschaltung eines Sachverständigen oder eines neutralen und erfahrenen Immobilien Beraters
kann helfen, eine Fehlentscheidung zu vermeiden.
5. Heterogene Eigentümergemeinschaft
Als Anleger und Käufer einer Wohnung kaufen Sie mit der Wohnung auch die Eigentümergemeinschaft. Dies ist wie eine Ehe, die Sie eingehen. Daher sollten Sie auch diese genau prüfen. Nichts ist anstrengender, wenn Sie als Kapitalanleger einen großen Gegenpol an Eigennutzern im Objekt vorfinden. Denn die Interessen dieser sind völlig andere als Ihre.
Ärgerlich wird es, wenn ein Eigentümer, oder noch schlimmer, mehrere insolvent werden und die Gemeinschaft für nicht gezahltes Hausgeld, Anwaltskosten etc. aufkommen muss.
Die Protokolle und Beschlusssammlungen der letzten Jahre können helfen, hierüber Klarheit zu erhalten.
6. Nicht kümmernde Verwaltung
Viele Kapitalanleger haben blindes Vertrauen in Ihre Sondereigentumsverwaltung. Oft sind Eigentümer jahrelang nicht mehr vor Ort gewesen um sich ein Bild über den Zustand Ihrer Immobilie zu machen. Dies gilt auch für Eigentümerversammlungen, die per Vollmacht Ihr Stimmrecht an die Verwaltung abtreten. Ganz dramatisch wird es, wenn mögliche Mietanpassungsmöglichkeiten nicht genutzt wurden oder notwendige Wartungs- und Schönheitsreparaturen nicht umgesetzt worden sind. Eine gute und kümmernde Verwaltung ist aber sehr entscheidend für den Erhalt und die Weiterentwicklung eines Immobilien-Investments. Denn wenn Sie später einmal die Immobilie wieder verkaufen wollen, hängt davon maßgeblich der Verkaufspreis ab. Daher kann ich nur den Tipp geben sich die Verwaltung vor dem Kauf genauer anzusehen.